부동산 정책 리츠 내용 정리

정부의 부동산 정책으로 적극적으로 검토중인 "리츠" 관련 정리

정부에서 부동산 정책으로 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’에서 재개발 활성화를 위해 리츠를 공공임대주택에 활용하는 방안을 제시한 데 이어 이러한 움직임은 앞으로 부동산시장 활성화를 위해 앞으로 리츠를 적극 활용하고 육성하기 위한 기반을 마련한다는데 뉴스를 읽어봐도 이해가 안돼서 관련 내용 확인 하고 정리해 보기로 했다.

 

1) 리츠란 무엇인가?

리츠(Real Estate Investment Trusts)란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산, 부동산 관련 증권에 투자. 운용하여 발생하는 수익(임대수입, 매각차익, 개발수익)을 투자자 들에게 배당하는 부동산 간접 투자 방식이며 상법상의 주식회사 형태로 설립된 명목회사를 말한다.

 

• 다수의 투자자 : 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공 (법 제14조의8제2항) 
• 부동산 : 총 자산의 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)에 투자․운용(법 제25조제1항)
• 투자자에게 배당 : 배당가능이익의 90% 이상 배당 의무(법 제28조)
• 주식회사 : 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법 적용(법 제3조제1항 및 제2항) 

2) 리츠의 목적

 - 일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공

• 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여함으로써 일반인의 부동산 투자 욕구를 충족함

 - 부동산 가격 안정

• 인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정 도모함

 - 건설시장 활성화 도모

• 외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체(conduit) 필요함

 - 부동산산업의 발전

• 상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고하고 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모함 

3) 리츠의 유형

유형	형태	투자대상	내용
기업구조조정리츠 (CR-리츠)	명목회사	기업구조조정용 부동산	기업의기업의 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립되고, 자산관리는 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠
위탁관리리츠	명목회사	일반부동산	자산의 투자.운용,자산관리를 자산관리회사 (AMC;Asset Management Company)에 위탁하는 형태의 리츠
자기관리리츠	실체회사	일반부동산	자산의 투자,운용,자산관리를 자체 인력으로 직접 수행하는 형태의 리츠. 실체회사로서 법인세 혜택 없음
개발전문리츠	명목회사 또는 실체회사	개발가능 부동산	부동산 개발사업에 투자하고 자산의 투자 운용 자산관리를 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠로서 자기관리형, 위탁관리형 모두 가능

 

4) 부동산 간접투자시장과 REITs

 

4) 부동산간접투자기구 일반 비교 (REITs / REF / PFV)

구분	REITs	부동산펀드 (REF)	PFV
근거법령/설립	부동산투자회사법 (국토교통부 인가)	자본시장법 (금융위원회 신고)	법인세법 (금감위 등록제)
형태	주식회사	신탁형 / 회사형	주식회사
최소자본금	위탁:50억 / 자기관리:70억	규제없음	50억
주신분산	1인지분1인 지분 40% 초과금지. 공모예외기관(국민연금,공제회등)은  1인 100% 투자 가능.	신탁형: 없음  회사형: 금융업법 등에 의한 제한	금융업법 등에 의한 제한
개발산업	총자산의 30% 이내 가능. 개발리츠는 70% 이상 가능.	제한 없음	제한 없음
자금차입	순자산의 10배 이내 가능(주총특별결의)	제한 없음	제한 없음
자금대여	불가 ( Mortgage REITs 불가)	가능 (PF형 REF)	제한 없음
세제혜택	90%이상 배당시 법인세 비과세 (자기관리리츠 제외)	90%이상 배당시  법인세 비과세	90%이상 배당시  법인세 비과세

 

5) 리츠의 기본 구조

 

- 자산보관회사 : 리츠의 부동산 등 재산을 안전하게 보관, 관리하는 은행 등

- 일반사무관리회사 : 리츠의 계산, 회계 등 일반적인 사무업무를 처리하는 은행 또는 전문업체

- 자산관리회사

• Deal Sourcing : 투자 부동산 물색 및 매입
• Funding : 투자자 모집, 최적자본구조 설계, Risk관리 방안
• Asset management : 영업인가, 리츠 법인설립, 부동산 임대운영 수입 제고, 리츠 회사의 주총, 이사회 진행, 부동산 매각, 리츠 청산

6) REITs 장점 : 투자자관점

[수익성]
- 충분한 시장 조사와 분석을 통한 부동산 투자로 투자 위험 대비 높은 수익률을 기대할 수 있음
- 리모델링 등 전문적이고 체계적인 자산관리를 통하여 부동산 가치를 높여 추가 이익이 가능
- 안정되고 예측 가능한 Cash-flow (임대수익+관리수익)로 안정적인 배당수입 확보와 동시에 부동산 가격 상승시 추가이익 기대

[안정성]
- 투자대상이 실물자산인 부동산이므로 물가가 상승해도 투자가치의 하락 위험의 최소화 가능
- 최악의 경우 보유부동산 처분으로 투자원금 손실을 최소화할 수 있고, 임대료, 공실률, 관리비용 등에 대한 합리적인 투자분석을 통하여 안정적인 주주 수익률을 제시 

[유동성(환금성) 및 투자기회 확대]
- 상장된 리츠의 경우, 필요할 때 보유 주식을 팔아 현금화 할 수 있음
- 개인 투자자 등의 소규모 자금으로도 대형 부동산의 투자 기회를 얻을 수 있음

[세제 혜택]