계약 갱신 청구권

계약갱신청구권 관련 내용 과 행사방법 정리

 

계약갱신청구권 

 

집을 구매하려 하거나 전세와 월세를 살고있는 저를 포함한 비슷한 상황인 많은 분들 가운데는 임대차 3법중 계약갱신청구권에 대한 내용을 제일 많이 확인하시고 고민 하실꺼 같아서, 제 상황에서 계약갱신청구권을 확인 해보다가 좀더 포괄적으로 정리해 보자는 생각에 글을 쓰게 됐습니다.

 

 

계약갱신청구권은 전월세 상한제, 전월세 신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안인 임대차(부동산) 3법 중 하나 입니다.

 

계약갱신청구권 (국토교통부)

임대차 부동산 3법은 임대인과 임차인 간의 권리 규정은 물론 분쟁조정위원회 확대 설치, 주택임대차보호법에 대해 법무부 장관이 국토부 장관과 협의해 공동 소관하는 절차까지 규정하는걸 담고 있습니다.

 

그중 계약갱신청구권은 2020년 7월 29일 법사위를 거쳐 30일 국회 본회의에서 의결됐고, 31일에 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결되었습니다.

계약갱신청구권제와 전월세상한제는 의결 즉시 시행되었으며, 전월세 신고제는 2021년 6월 21일 시행될 예정입니다.

 

계약갱신청구권의 상세 내용

계약갱신청구권

: 주택 임대차의 계약 기간이 끝났지만 세입자가 해당 건물의 재임대를 원할 경우, 임대인에게 계약의 갱신을 청구 할 수 있는 권리를 말합니다.

 

내용을 확인해 보자면 

 

- 기존 2년이었던 전세 임대차 기간을 2+2년으로 연장 할수 있습니다. 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여 임대차 계약을 2년 연장할 수 있습니다.

 

- 계약갱신청구권의 경우 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다.

(단, 20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구 할수 있음)

 

- 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약갱신청구 요구는 거부할수 있습니다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 하며, 또한 2기 이상의 차임 연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책 사유로 인한 계약 종료, 최초 임대차 계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우 등도 계약 갱신 예외 사유로 합니다.

 

 

계약갱신청구권

 

위에 계약갱신청구권의 상세 설명에서 확인 했듯이 임차인이 원하는 경우에는 계약갱신청구권을 활용하여 1회 계약을 갱신 계약을 청구 할 수 있습니다.

 

또한 허위로 계약갱신청구권을 거절하면 임차인은 임대인에게 손해배상을 진행 할 수 있는데 손해배상액 산정은 다음과 같습니다.

 

1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료 (전세금은 전액 월세로 전환하여 계산, 전환욜은 4%로 적용) 3개월분에 해당하는 금액

 

2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료를 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년분 합산 금액

 

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 금전적 손해

 

계약갱신청구권

 

입법시 임대인은 사유 재산임에도 재산권 행사를 못한다고 볼수 있어서 반발이 있었지만, 임차인을 보호한다는 내용으로 통과 됐고, 계약갱신청구권으로 인해 임차인은 안심하고 거주를 할 수 있는 기간이 2년 더 늘어나게됨으로 안정적으로 생활을 영위할 수 있어서 좋은 제도라고 볼 수가 있을꺼 같습니다. 

 

물론, 임차인이 계약갱신청구권을 행사 할수는 있지만, 계약갱신청구권을 아무때나 마음대로 행사 할수 있는건 아닙니다.

 

임대로 살고 있다가 임대차 계약을 한 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까 계약갱신청구권을 행사해야 법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

하지만 2020년 12월 10일 이후는 계약갱신청구권 적용이 최초로 계약 체결을 하거나 갱신이 된 계약부터는 계약갱신청구권을 낼 수 있는 기간이 계약이 끝나기 2개월 전으로 개정되니 주의 해야 됩니다.

 

지금 4년 이상 별 문제없이 거주한 분들은 계약갱신청구권을 사용 할 수 있는지 없는지에 대해 궁금해 하시고 고민들을 하시는데, 이번에 법 제정 내용 대로라면 4년이상을 임대하여 거주 했다 하더라도 묵시적으로 연장된 경우 즉, 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면 1회에 한해서 기존 계약을 2년 연장할 수 있도록 되어 있기 때문에 걱정하지 않으셔도 될꺼 같습니다.

 

계약갱신청구권을 사용하여 계약이 연장된경우 기존 임대차 계약과 동일한 조건을 가지고 다시 계약 됐다고보시면 되는데.. 단 하나 보증금은 5%내에서 인상 될 수 있습니다. 이 정도 수준이라면 불안해 하는 시간과 이사비용등의 추가 부담 금액에 비하면 수용 가능한 수준인거 같아서 괜찮은거 같습니다.

 

 

계약갱신청구권 행사 방법

계약갱신청구권 행사 방법은 전화 통화나 문자, 이메일을 작성하거나 직접 만나 요청을 하는 것도 가능하지만 혹시라도 분쟁의 여지가 있을 수 있기 때문에 우편 내용 증명 등으로 계약갱신청구권을 행사 했다는 증빙자료를 남기시는 방법이 제일 좋은거 같아 저는 이 방법을 추천 드립니다.

 

추가적으로 현재 정부에서는 임대인이 매매 과정에서 임차인이 계약 갱신을 하지않는다는 의사를 밝혀 임대인이 매수자와 매매 계약서를 작성한 이후 뒤늦게 생각을 바꿔 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우가 발생함에 따라 앞으로는 전세 낀 집을 매매할 때는 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지 여부를 구체적으로 계약서에 적게 하는 방안을 추진 합니다.

 

세입자가 계약갱신청구권을 포기 한다는 의사를 밝혔는지도 명확하게 기재해 세입자의 변심으로 인해 분쟁이 일어나는 일을 줄이겠다는 생각으로 보입니다.

 

국토교통부는 이르면 다음주 중 공인중개사법 시행규칙을 개정해 전세 낀 집의 계약을 할 때 기존 세입자가 계약갱신청구권을 썼는지, 계약갱신청구권을 행사하지 않고 이사를 나가기로 했는지 등의 정보를 명확하게 계약서에 표기하도록 중개 대상물 확인설명서 등을 고칠 예정이라고 15일 밝혔는데, 이는 세입자의 말을 믿고 계약을 진행한 집주인과 매수자가 계약갱신청구권으로 피해를 입지 않도록 권익을 보호한다는 목적 입니다.

 

<계약갱신청구권관련 분쟁이나 상담 연락처>

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